As garantias em contratos de locação imobiliária desempenham um papel crucial na segurança e na confiança entre locador e locatário. Elas visam assegurar o cumprimento das obrigações assumidas ao longo do período de locação, tornando-se elementos essenciais nesse processo.
Embora os contratos de locação possam ser celebrados de forma verbal, é altamente recomendável que todos os termos, incluindo as garantias, sejam formalizados por escrito, proporcionando clareza e segurança jurídica a ambas as partes envolvidas.
De acordo com a Lei 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos, existem quatro modalidades de garantias que podem ser exigidas pelo locador no momento da celebração do contrato:
Caução: Esta modalidade permite ao locatário oferecer uma garantia em dinheiro, bens móveis ou imóveis, ou mesmo em títulos e ações. Geralmente, o valor da caução equivale a três meses de aluguel.
Fiança: É a garantia mais comum, na qual um terceiro se compromete a garantir, com seu próprio patrimônio, o cumprimento das obrigações do inquilino. A garantia está limitada ao patrimônio do fiador.
Seguro Fiança: Embora seja a opção mais eficiente, é também a mais onerosa para o locatário. Neste caso, o inquilino contrata uma seguradora para garantir suas obrigações no contrato de locação. Em caso de inadimplência, a seguradora indeniza o locador de acordo com os termos da apólice.
Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento: Esta é uma modalidade mais complexa e menos comum. Em caso de inadimplência do inquilino, o locador pode exigir a transferência das quotas do fundo de investimento como garantia.
É importante ressaltar que a lei determina que as garantias locatícias não podem ser cumulativas, ou seja, não é permitido estabelecer várias formas de garantias para um único contrato de locação. Portanto, é crucial selecionar a garantia que melhor atenda aos interesses de ambas as partes.
Contrato de Locação sem Garantias: É Possível?
Embora as garantias sejam comuns, os contratos de locação também podem ser firmados sem a fixação de uma garantia específica. Nesses casos, os aluguéis devem ser pagos antecipadamente, até o sexto dia útil do mês vincendo.
Além disso, em situações de inadimplência, o locador tem o direito de obter uma liminar de desocupação do imóvel, agilizando o processo de retomada do imóvel em comparação com contratos que possuem garantias.
Em suma, a escolha da modalidade de garantia em contratos de locação imobiliária requer uma análise cuidadosa das circunstâncias específicas de cada caso. Consultar um advogado especializado pode ajudar a identificar a melhor abordagem para proteger os interesses das partes envolvidas e garantir uma relação negocial sólida e transparente.
